Niejeden z właścicieli, który chciałby sprzedać swoje mieszkanie zastanawia się – co z moimi pieniędzmi wpłaconymi na fundusz remontowy, które co miesiąc wpłacałem zgodnie z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej? Przez lata zebrała się tam niemała suma, która mogłaby zasilić mój budżet – skoro sprzedaję mieszkanie to remonty części wspólnej tej nieruchomości mnie nie dotyczą, wszak zbyłem mieszkanie, niech martwi się o to nowy właściciel, a te środki powinny do mnie wrócić.
Czy powyższe myślenie jest słuszne? Z punktu widzenia właściciela mieszkania można by rzec, że jak najbardziej. Gorzej jeśli spojrzeć na tę sprawę z perspektywy wspólnoty mieszkaniowej i pozostałych współwłaścicieli części wspólnej. Czy zatem możemy w ogóle mówić o zwracaniu środków z funduszu remontowego?
Co to jest fundusz remontowy?
Może na początek warto wyjaśnić czym jest fundusz remontowy. W praktyce jest to zazwyczaj składnik zaliczki wpłacanej na utrzymanie części wspólnej nieruchomości, którego wysokość określają sami członkowie wspólnoty podejmując stosowną uchwałę. Przyjęło się również, że fundusz remontowy jest zbierany na przyszłe cele remontowe, dlatego środki na fundusz remontowy są zazwyczaj zbierane od momentu powstania wspólnoty mieszkaniowej, gdy jeszcze trwa okres rękojmi na roboty budowlane
i można z roszczeniem usunięcia usterek części wspólnej występować do dewelopera.
A jak to wygląda w teorii? Sama ustawa o własności lokali, która jest podstawowym aktem prawnym regulującym status i zasady działania wspólnoty, nie określa wprost takiego pojęcia, wobec czego nie znajdziemy tam definicji funduszu remontowego. W art. 12 pkt 1 ustawy o własności lokali ustawodawca wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności m.in. wydatki na remonty. Z kolei w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali ustalono, że na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną członkowie wspólnoty uiszczają zaliczki, przez co można przyjąć, że zbieranie funduszy na przyszłe cele remontowe jest usankcjonowane.
Wspólnota nie ma jednak obowiązku gromadzenia pieniędzy na fundusz remontowy, ponieważ żaden przepis jej do tego nie obliguje. Ustawodawca podkreśla, że członkowie wspólnoty mają obowiązek pokrywać koszty remontów i uiszczać na ten cel zaliczki, jednakże, mając na uwadze fakt, że wspólnota co roku rozlicza się z członkami wspólnoty z wpłaconych zaliczek i kosztów utrzymania części wspólnej co do zasady powinna zwrócić nadpłatę środków proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Wspólnota może jednak zdecydować (co zazwyczaj ma miejsce) aby nadpłata była przeznaczona na rzecz przyszłych wydatków, w tym m.in. na cele remontowe, wobec czego środki zebrane na fundusz remontowy w większości przypadków przechodzą z roku na rok aż do momentu ich wydatkowania. Ma to sens, bowiem prace remontowe są kosztowne i zebranie w krótkim czasie kilkudziesięciu-kilkuset tysięcy złotych jest dużym obciążeniem dla wspólnoty i gromadzenie środków na funduszu remontowym pozwala uniknąć znacznego uszczuplenia portfeli mieszkańców.
Czyją własnością są pieniądze zgromadzone przez wspólnotę mieszkaniową?
Zasadnicze pytanie odnośnie zwrotu środków zgromadzonych na fundusz remontowy – kto jest de facto właścicielem pieniędzy znajdujących na koncie wspólnoty? Skoro wspólnota mieszkaniowa istnieje jako pewien abstrakcyjny byt prawny powołany do zarządu częścią wspólną, to czy może dowolnie dysponować zgromadzonymi środkami pieniężnymi?
Ogólnie przyjmuje się, że to właściciele lokali są właścicielami wpłacanych pieniędzy i wspólnota może nimi dysponować tylko na cele związane z pokryciem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Oczywiście, jak to zazwyczaj bywa w naszej rzeczywistości prawnej, kwestia ta jest sporna i linia orzecznicza jest niejednolita. Jak dotąd najważniejszy głos w tej sprawie zajął Sad Najwyższy w wyroku
z dnia 26 stycznia 2011 r. (sygn. akt: II CKS 358/10) gdzie stwierdził, że z uwagi na zakres zdolności prawnej wspólnoty środki zgromadzone na funduszu remontowym należą do majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej, odrębnego od majątku poszczególnych właścicieli lokali, wobec czego, zgodnie z właściwie złożonym oświadczeniem woli członków wspólnoty może te środki przeznaczyć na przyszłe cele i nie musi ich, po zakończeniu roku finansowego zwracać właścicielom lokali. W tym wyroku Sąd Najwyższy potwierdził również zasadność istnienia samego funduszu remontowego oraz jego dalekosiężny, długofalowy charakter.
Czy wkład w fundusz remontowy podlega zwrotowi?
Tak jak to wskazano wyżej, fundusz remontowy wspólnota zbiera na poczet przyszłych wydatków remontowych nieruchomości wspólnej. Przyjęcie rozwiązania, że przy sprzedaży mieszkania każdy właściciel sprzedawanego lokalu mógłby żądać zwrotu wpłaconych pieniędzy na fundusz remontowy powodowałoby, że istnienie samego funduszu remontowego byłoby całkowicie bezcelowe – po co bowiem zbierać środki na przyszłe remonty skoro w każdej chwili któryś z właścicieli mógłby uszczuplić zebraną sumę?
W orzecznictwie możemy znaleźć wyroki sądów potwierdzające powyższe stwierdzenie, exemplum wyrok Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 28 lutego 2017 r. (sygn. akt X C 3848/16), „[…]Przyjęcie poglądu, że zachodzi konieczność zwrotu niewykorzystanych środków kolejnym osobom zbywającym lokale, prowadziłoby do uniemożliwienia przeprowadzenia remontów nieruchomości wspólnej i racjonalnego gospodarowania zgromadzonymi środkami na przyszłość. Zawsze bowiem istniałoby ryzyko, ze środki funduszu remontowego ulegną nieplanowanemu uszczupleniu. Istotą funduszu remontowego jest natomiast gromadzenie środków na przyszłe remonty, które wynikają także z eksploatacji nieruchomości wspólnej przez aktualnych właścicieli lokali.[…]”
A co gdyby wspólnota wypłaciła wpłaconą część funduszu remontowego przez zbywcę lokalu i zażądała od nowego właściciela uzupełnienia wkładu?
Takie rozwiązanie w ogóle nie może mieć miejsca, ponieważ wspólnota nie posiada żadnego roszczenia wobec nabywcy lokalu o uzupełnienie tego wkładu, wobec czego zwrot części funduszu remontowego dla zbywcy lokalu spowodowałby stratę dla wspólnoty mieszkaniowej, która nie zostałaby w żaden sposób pokryta, bowiem nabywca nie ma żadnego obowiązku uzupełnienia funduszu remontowego za poprzedniego właściciela.
Inna sprawa, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby sprzedający lokal umówił się z nabywcą, by ten wyrównał mu wpłacone środki na fundusz remontowy – musi się to jednak odbyć całkowicie poza wspólnotą mieszkaniową – wprost to stwierdza w uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy we Wrocławiu z dnia 31 lipca 2019 r. (sygn. akt XII C 467 / 19) : „[…]Zbycie lokalu wywołuje skutek przewidziany w art. 548 § 1 kc, zgodnie z którym na nabywcę (kupującego) przechodzą ciężary i korzyści związane z rzeczą. Dotyczy to także przejścia uprawnień i obowiązków związanych z zaliczkami uiszczanymi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, w tym na potrzeby funduszu remontowego. Trzeba wskazać, iż nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony transakcji sprzedaży lokalu uzgodniły, że nabywca zapłaci zbywcy sumę pieniężną stanowiącą równowartość dokonanej już wpłaty na fundusz remontowy w całości lub części. W ten sposób zbywca uzyska zwrot wpłat na fundusz remontowy, a interes wspólnoty mieszkaniowej nie zostanie zagrożony ani naruszony.[…]”
Podsumowując, nie istnieje możliwość zwrotu wpłaconych środków na fundusz remontowy przy sprzedaży mieszkania, co potwierdza orzecznictwo oraz sama celowość zbierania pieniędzy na przyszłe remonty części wspólnej. W praktyce również nie spotkałem się z taką sytuacją – jako zarządca który zwrócił sprzedającemu lokal mieszkalny środki z funduszu remontowego, mógłbym się spotkać z roszczeniem wspólnoty o niegospodarność i działanie na jej szkodę. Jedynym sposobem na zwrot środków z funduszu remontowego jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej o likwidacji tego funduszu – po podjęciu takiej decyzji zgromadzone środki zostaną zwrócone wszystkim właścicielom lokali, proporcjonalnie do posiadanych udziałów.
Krystian Marcinów
